САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА КАК ПРАВОВОЙ ФЕНОМЕН:

ИСТОРИКО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

(ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ)

Дорофеев Кирилл Павлович

Студент КрасГАУ ЮИ

Магистратура 3 курс

Аннотация: Статья посвящена исследованию правового регулирования самовольной

постройки в период Российской империи, Союза ССР, Российской Федерации. В результате

исследования определяются основные аспекты самовольной постройки, не урегулированные

законодательством.

Ключевые слова: самовольная постройка, самовольная постройка как гражданское

правонарушение, право почвы, застроение, суперфиций.

FACULTY BUILDING AS A LEGAL PHENOMENON:

HISTORICAL AND THEORETIC ASPECT

(HISTORICAL ASPECT)

Dorofeev Kirill Pavlovich

Student of KrasAAU YuI

Master's Courses 3 year

Annotation: The

article

is

devoted

to

the

study

of

legal

regulation

of

unauthorized

construction in the period of the Russian Empire, the USSR, the Russian Federation. As a result of

the study, the main aspects of unauthorized construction, not regulated by law, are determined.

Key words: unauthorized construction, unauthorized construction as a civil offense, soil

right, building up, superficies.

Практически

все

современные

правовые

системы

построены

на

фундаменте, заложенном институтами древнего римского права. Самовольное

строительство и его результат понимались римскими

юристами, с одной

стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с

другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина

земельного участка.

По

Институциям

Гая

как

и

действующему

г р а ж д а н с ком у

законодательству постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника,

несмотря,

что

он

построил

ее

для

себя,

становилась

собственностью

собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит

собственнику

земельного

участка

–

simpеr

supеrfiсiеm

sоlо

сеdеrе

(все

находящиеся на поверхности следует земле) – «право почвы». Данные действия

находит аналогичное отражение и в современном

гражданском праве РФ, а

именно на основании п. 1, 3 ст.222 ГК РФ.

Данный подход

позволил

рассматривать постройку,

осуществленную

таким способом,

в

каче стве

одного

из

спо собов

п р и о б р е т е н и я

права собственности.

Речь

идет

о

приращении

имущества.

Д.И.

Мейер

выделял

в

качестве

отдельного

вида

приращение

движимого

имущества

к

недвижимому, в частности застроение (inаеdifiсаtiо). Предусматривалось два

случая

застроения.

Второй

из

них

схож

с

самовольной

постройкой,

когда

собственник материала застраивает чужое место.

В данной ситуации собственник земли

приобретает, по приращению,

право собственности на сооруженное здание.

На

собственника

земли

с приобретением права собственности

н а

строение

возлагалась обязанность

возращения

стоимости употребленного

м а т е р и а л а ,

т о

е с т ь

с о б с т в е н н и к материала

б ы л вправе

требовать вознаграждение за постройку.

Но

е сли

собственник земельного

участка

отказывал в выплате

затраченных

денежных

средств

на

возведенную

постройку

или

н е

мог его представить,

то

собственник

материала мог потребовать обратно

употребленный им материал.

До

1917

года

отечественное

законодательство

придерживалось

аналогичной позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов

гражданских

Российской

империи).

В

результате

развития

общественных

отношений

появилось

новое

право

-

superficies,

которое

регулировало

отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет

собой

вещное,

наследственное

и

отчуждаемое

право

полного

пользования

зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки

принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает

существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23

июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в

разделе

о

вещном

праве

(стст

71-84).

Самовольная

постройка

законом

не

упоминалась.

Однако

статья

74

Гражданского

кодекса

РСФСР

1922

года

предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные

строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

В

с о в е т с к и й

п е р и о д

з а к о н однозначно

воспринимал

самовольное строительство как

гражданское правонарушение,

не

допуская

возможность признания права

собственно сти н а

н е е .

С а м о в о л ь н а я

постройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности,

наряду с находкой, созданием новой вещи.

Как

уже

было

выше

сказано,

Советскому

законодательству

понятие

самовольной

постройки

было

известно.

Во-первых,

ст.

109

Гражданского

кодекса

РСФСР,

введенного

в

действие

с

01.10.1964г.,

устанавливала,

что

«гражданин,

построивший

жилой

дом

(дачу)

или

часть

дома

(дачи)

без

установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с

существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных

строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или

частью дома (дачи) — продавать, дарить, сдавать внаем и т.п. По решению

исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся

такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим

само- вольное строительство, или за его счет либо по решению суда могут быть

безвозмездно

изъяты

и

зачислены

в

фонд

местного

Совета

депутатов

трудящихся».

При

безвозмездном

изъятии

у

гражданина

на

основании

настоящей статьи жилого дома (дачи) или части дома (дачи) суд может лишить

его и проживающих с ним лиц права пользования этим домом (дачей). Однако,

если

эти

граждане

не

имеют

иного

жилого

помещения,

пригодного

для

постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета народных

депутатов, которому передан изъятый дом (дача), предоставляет им другое

жилое помещение (в ред. Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 24

февраля 1987 года).

Таким образом, хотя понятие самовольного строительства было во многом

аналогично

нынешнему,

ГК

РСФСР

регулировал

только

самовольное

строительство

жилого

дома

(дачи)

и

лишь

гражданином,

не

обхватывая/не

регулируя

самовольное

строительство

нежилых

объектов

и

строительство

объектов

органами

и

организациями.

Как

сказано

в

п.

9

Постановления

Пленума Верховного Суда РСФСР от 19.03.1975 № 2 «О некоторых вопросах,

возникающих

в

практике

судов

при

применении

ст.

109

ГК

РСФСР

о

безвозмездном изъятии самовольно построенного дома», «поскольку ст. 109 ГК

РСФСР

предусматривает

право

безвозмездного

изъятия

лишь

жилого

дома

(дачи) или части дома (дачи), по указанным основаниям не могут быть изъяты

нежилые, подсобные помещения (гаражи, сараи, летние кухни и т.п.)». При

этом ГК РСФСР не предоставлял возможность приобрести право собственности

на

самовольную

постройку

и,

как

прямо

указано

в

процитированном

Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР, «судам неподведомственны

иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу)

или часть дома (дачи), в том числе связанные с куплей-продажей, дарением,

меной, наследованием, а также разделом, независимо от того, предъявляются

они гражданином, осуществившим самовольное строительство, или другим

заинтересованным

лицом».

Что

касается

действия

ст.

109

ГК

РСФСР

во

времени, то в соответствии с Указом Президиума Верховного Суда РСФСР от

12.06.1964

«О

порядке

введения

в

действие

Гражданского

и

Гражданского

процессуального кодексов РСФСР» правила ст. 109 ГК РСФСР о последствиях

самовольной постройки жилого дома (дачи) или части дома (дачи) применяются

также

в

отношении

домов

и

дач,

возведенных

до

1

октября

1964

г.

и

признававшихся

самовольными

постройками

по

ранее

действовавшему

законодательству. Во-вторых, Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390

«О

мерах

борьбы

с

самовольным

строительством

в

городах,

рабочих,

курортных и дачных поселках» (далее — Постановление 1940 г.) запрещало

государственным

учреждениям

и

предприятиям,

кооперативным

и

общественным

организациям

и

отдельным

гражданам

приступать

к

строительству

до

получения

письменного

разрешения

от

исполнительного

комитета городского и поселкового Совета народных депутатов (п. 225). Как

следует из первоначальной редакции п. 2—4 Постановления 1940 г., выдаче

разрешения на строительство предшествовал отвод земельных участков на эти

цели.

При

этом

Постановлением

1940

г.

вводился

различный

режим

для

построек в зависимости от времени их создания — до принятия Постановления

1940 г. или позднее. Постройки, «возведенные или начатые без надлежащего

разрешения»

до

издания

Постановления

1940

г.,

если

они

нарушали

утвержденную

планировку

города,

мешали

проезду

или

представляли

опасность в пожарном или санитарном отношении, подлежали переносу на

другой отведенный участок (п. 9). Если же строение, самовольно возведенное

индивидуальным застройщиком до издания Постановления 1940 г., не нарушало

указанные правила и, следовательно, не подлежало переносу, с застройщиком

заключался договор о праве застройки (позже ему выдавалось разрешение на

строительство).

Поскольку

под

индивидуальными

застройщиками

Постановление 1940 г. понимало только граждан, получается, что о судьбе не

подлежащих переносу построек, которые были возведены не индивидуальными

застройщиками, а учреждениями, предприятиями и организациями, просто не

оговаривалось.

Однако

Постановление

1940

г.

не

регулировало

вопросы

приобретения права собственности на самовольные постройки (за исключением

вопросов легализации построек, возведенных гражданами до его издания).

Таким образом, проанализировав ранее действующее законодательство,

регулирующее правовое положение самовольной постройки, а также историю

ее правового регулирования следует, что ранее действующее законодательство

не

в

полной

мере

обеспечивало

надлежащее

правовое

регулирования

самовольной

постройки,

в

частности

объектов

самовольного

строительства

подпадающих под данное понятие ограничиваясь только жилым домом (дачей)

и иными хозяйственными постройками и гаражами, т.е. самовольная постройка

не имела расширенного толкования.

В

связи,

с

чем

ранее

действующее

законодательство

не

имело

возможности

в

полной

мере

надлежащим

образом

обеспечить

защиту

гражданских прав и законного интереса граждан, организаций, равно как и

государства при разрешении правового положения самовольной постройки в

той или иной ситуации.

Литература

1.

Конституция

Российской

Федерации

Принята

всенародным

голосованием 12 декабря 1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о

поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ,

от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 15. ст. 1691.

2.

Гражданский

кодекс

Российской

Федерации:

принят

Гос.

Думой

21.10.1994 № 51-ФЗ в ред. от 31.01.2016 № 7-ФЗ // Собрание законодательства

Российской Федерации. – 2016. – № 32. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

3.

Градо строительный

кодекс

РФ

//

Ро с.

газ.

–2014.

21

января.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

4.

Земельный

кодекс

РФ

от

25.10.2001

№

136-ФЗ.

в

ред.

от

22.10.2014 // Рос.газ. –2013. 10 октября.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

5.

Постановление

администрации

города

Красноярска

от

21

июня

2002г.

№392

Положение

о

процедуре

подготовки

документов

для

государственной регистрации прав на ранее возведенные объекты гаражного

строительства и овощехранилища в г. Красноярске в редакции от 14.04.2011

№123//ЭПС Гарант.

6.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в ред. от

29.12.2015 № 391-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» // Рос. газ. 2016. 18 января.

7.

Постановление администрации г. Красноярска от 06.09.2004 №

398 «О порядке выявления и сноса самовольных строений на территории города

Красноярска»//ЭПС Гарант. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

8.

Аверченко, Н. Н. Право собственности. Общие положения / Е.Н.

Абрамов // Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. – М.: ТК Велби, 2010. – Гл.

20 – С. 605 - 668. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

9.

Аксюк,

И.В,

Добросовестность

приобретения

как

основание

возникновения права собственности на недвижимость /И.В. Аксюк// Журнал

российского права. 2009. №3. С.111-113. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

10.

Алексеев,

В.

А.

Сделки

с

недвижимостью/В.А.

Алексеев.

М.:

Статут, 2010. 342-355с.

11.

Афонина, А.В. Самовольная постройка: правовые последствия ее

осуществления и возможность легализации /А.В. Афонина// Жилищное право.

2009. № 2.с.58-61. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

12.

Жогов, Д.Ю, С.Е. Малета, С.Е. Государственная регистрация как

внесудебный способ признания прав на самовольные постройки /Д.Ю. Жогов,

С.Е. Малета// Право и экономика. 2010. № 3. С.94-95.

13.

Каширин,

А.

Легализация

самовольной

постройки

/

А.

Каширин //Юрист. 2009. № 10. С.12-18.

14.

Кузьмина,

И.Д.,

Луконкина,

В.И.

Правовой

режим

самовольной

постройки /И.Д Кузьмина, И.Д Луконкина // Вестник Высшего Арбитражного

Суда РФ. 2010. № 11. С.23-27. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

15.

Мейер, Д.И. – 1902. изд. 2-е, испр. /Д.И Мейер. М.: Статут, 2013. –

С.831. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

16.

Новицкий, И.Б, Римское частное право: учеб. /И.Б Новицкий. М.,

2012. – 122 с. ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

17.

Скловский,

К.

И.

Собственность

в

гражданском

праве

/

К.

И.

Скловский.

4-е

изд.,

перераб.

и

доп.

-

М.:

Статут,

2013.

С.112-141.

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

18.

Соловьев,

В.Н.

-

Гражданско-правовые

способы

защиты

права

собственности

на

недвижимость:

науч.-практич.

пособие

по

применению

гражданского

законодательства/В.Н.

Соловьев.

«Издательство

Юрайт»,

2012.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

19.

Стрембелев, С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция,

л е г а л и з а ц и я /

С . В .

С т р е м б е л е в

« З АО

« Б и б л и о т е ч к а

Р Г » ,

2013.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

20.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего

Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 (в ред. от 23.06.2015)

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении

споров,

связанных

с

защитой

права

собственности

и

других

вещных

прав»//ЭПС Гарант.

21.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда

РФ от 9 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым

вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса

Российской Федерации» //ЭПС Гарант.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

22.

Обзор

судебной

практики

по

делам,

связанным

с

самовольным

строительством .

Утверждён

Президиумом

Верховного

Суда

Российской

Федерации 19 марта 2014 года// Сайт Верховного Суда РФ.

23.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2005

№ 77-ВО4-10//

ЭПС Гарант.

……………………………………………………………………,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

………………………………………………………………

………………………………...